En pratique

Gestion des charges de copropriété : quelles nouveautés ces dernières années ?

04/09/2020

Ces dernières années, le législateur a tenté de moderniser le statut de la copropriété en vue d’en améliorer la gouvernance. Il a notamment eu la volonté de simplifier le fonctionnement des copropriétés en facilitant le processus décisionnel en assemblée générale. Mais il a aussi cherché à équilibrer et diminuer les charges d’administration, d’entretien et de conservation des copropriétés.

Les principales dispositions de ces textes intéressant pour les charges de copropriété sont les suivantes :

 

Simplification du recouvrement des charges impayées

La loi Elan est venue simplifier et accélérer les procédures en recouvrement de charges des copropriétaires défaillants.

Il a également été consacré l’augmentation de l’assiette du privilège immobilier spécial du syndicat. Cette garantie, qui permet au syndicat de prélever le montant de sa créance directement sur le prix de vente, n’est plus circonscrite aux charges impayées mais couvrira toutes sommes dues par le copropriétaire débiteur (intérêts de retard, frais de relance, etc.).

 

Instauration du fonds de travaux

La Loi oblige les copropriétaires à constituer un « fonds travaux » pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par la réglementation et des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les copropriétaires financent ce fonds travaux par le versement d’une cotisation annuelle obligatoire qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. 

L’intention est de créer ainsi une avance de trésorerie afin d’anticiper et faciliter l’approbation des gros travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

La Loi prévoit que les sommes versées sur le fonds de travaux ne soient pas remboursées au copropriétaire qui vend son lot. Cependant, rien n’empêche une convention contraire des parties dans l’avant contrat.

 

Instauration du certificat de l’article 20 II

Le notaire chargé d’instrumenter une vente est tenu de demander au syndic un certificat dit « de l’article 20 II » dans lequel le syndic atteste que l’acquéreur, ou son entourage (mandataires sociaux, associés, conjoint …), n’est pas déjà propriétaire dans la copropriété ou, s’il l’est, qu’il est à jour de ses charges de copropriété. Plus précisément, l’acquéreur ne doit pas avoir fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse plus de 45 jours. 

L’acquéreur qui aurait une dette vis-à-vis de la copropriété doit s’en acquitter avant d’acquérir un nouveau lot. 

L’idée derrière ce certificat est d’empêcher un copropriétaire mauvais payeur de venir grever plus lourdement les comptes d’une copropriété.

 

Cécile Dupain, notaire chez KL Conseil